住宅を購入する際、「住宅ローン返済をミスって、将来焦りたい！」という人はいませんよね。
しかし、大概の人は返済計画を漠然としか立てません。大概の人は「住宅ローンを借りる」のにです。
私もマンションを購入した際、35年の住宅ローン（変動金利）で借りました。
しかし、「35年の住宅ローン返済で何を気をつけるべきか」を何も考えずに住宅ローンを借りました。
多分、大概の人が私と同じような感覚で「住宅ローン」を借りてると思います。
その後、私は住み替える必要が出てきたため、再度マンションを購入しました（2回目）。その際、本を読み漁ることで「住宅購入時の資金計画が必要か」を学びました。
この記事では、私が学んだ「住宅ローンの考え方」を紹介します。
この記事を読めなば、あなたも住宅ローン返済で何を気をつけるべきかを理解することができるでしょう。
ポイントは、「不安定要素の排除」「定年後の資金計画」「繰上げ返済の仕方」です。
この考え方で住宅ローンを立てることで、私は1回目のマンション購入の時の不安を払拭することができました。
是非、住宅ローンを検討している人は一読ください。
【考え方①】住宅ローン返済に、不確定な要素は入れない
「住宅ローン」とはざっくり言うと「毎月決まった額を（35年返済なら）420回、銀行に払うこと」。
つまり「420回ノーミスで続けることが出来るミッション」にする必要があります。
そのためには、不確定な要素は排除しましょう。
このミッションをミスすると最悪、購入した住宅を手放さなければなりません。
「無理をしなければならない、欲しい家が買えない」のであれば、今は家を買うタイミングではないと考えましょう。
「家族のために」と無理して家を買っても、住宅ローンが返済できなくなり、家族を危険に晒すのでは、本末転倒です。
- 「将来、収入が増えるから」
- 「ボーナスがきっと出るからボーナス払い」
【考え方②】定年後の資金計画を考える
現役時代に比べて、定年後の収入は減少する人が大半です。
住宅ローンが定年を超えても残る場合は、そこを考慮するして資金計画を考える必要があります。
定年を越える年数で住宅ローンを組もうとしている（組んでいる）人は要注意です！
(私には、この観点が全くなく、何の考えずに70歳まで住宅ローンを組んでしまいました…。)
賃貸であれば、定年後に自分が払える規模の賃貸に引っ越せば解決です。
しかし、住宅を購入し住宅ローンが残っているとそうは簡単に行きません。
定年後に生活が苦しくなり、最悪、住宅ローンを払えずに住宅を手放すことになってしまいます。
これの解決方法は、「住宅ローン控除がある期間で、定年時のローン残高と同等の貯金が貯めれるか」です。
住宅ローン控除でお金が返ってくるからと、旅行や豪遊に使用するのはNGなのです！
これができれば、定年後に住宅ローンを払えないというリスクを解消することができます。
【考え方③】「繰上げ返済」は「返済額軽減型」がベター
繰上げ返済方法は２パターンあります。
どちらも「期限より前に元本を返済」することで、支払利息が軽減できます。
- 返済回数を減らす「返済期間短縮型」
- 毎月返済額を減らす「返済額軽減型」
しかし、資金に余裕ができたからといって、どっちでもOKではないです。使い分けが必要です。
なぜなら「返済期間短縮型」で返済期間を短縮した後で、元の返済期間に戻すことは不可能だからです。
「急遽、お金が必要になった」「病気で休職した」等で返済が厳しくなったからと、返済期間を戻すことはできません。
だから、「返済期間短縮型」は完済というゴールが視野に入っている人向けなのです。
完済の確信や見通しがない人は「返済額軽減型」がおすすめです。
(私は、まだ繰上げ返済をしたことはないですが、繰上げ返済するなら「返済額軽減型」にしようと考えてします。)
- 「返済期間短縮型」は、「定年での完済に向けてラストスパートをかける場合」。
- 「返済額軽減型」は、「定年後も住宅ローン返済を継続する場合に使用する場合」。
まとめ
住宅ローン返済は、最長35年と人生でも類を見ない長期間のミッションです。
企業でも、計画の見通しができるのはせいぜい5年くらいが限度です。
それなのに、「一個人が、35年先までの計画を立て」さらに「その計画通りにいく」というのは、ほぼ不可能なことでしょう。
だからこそ、住宅ローン返済に不確定な要素は入れてはいけません。
確定している要素のみを加味して、資金計画を立てることをおすすめします。
今回は「住宅ローンの資金計画をで知っておく３つの考え方」を解説しました。
次は、その資金計画でも必要となる「変動金利」と「固定金利」について考えてみましょう。
下記の「あわせて読みたい」では「「変動金利」を選択する際に、事前に知っておくべきこと」を解説しています。
また「ピックアップ」では人生の永遠のテーマ「「持ち家」「賃貸」どっちがお得？メリットとデメリット」を解説しています
是非、一読ください。
『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』千日太郎（2020年/日本実業出版社）
参考文献⏬の本を読むことで、さらに理解を深めることができます。
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住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本 [ 千日太郎 ] 価格:1650円 |
